دو عامل مهاجرت و زاد و ولد از عوامل اصلي در افزايش جمعيت شهري هستند با گسترش شهرها که در نتيجه افزايش جمعيت به وجود مي‌آيد و باعث مي‌شود فرم و طراحي شهري تغيير يابد، شهرهاي جديد امکانات جديدي را مي‌طلبند؛ شهرداريها به عنوان تنها متوليان امور شهر، از وظايف سنتي خود که جمع‌آوري زباله و آبياري فضاي سبز شهري بود خارج شده و در صدد پاسخگويي به نيازهاي شهرنشينان برآمدند.
سهولت در دسترسي به همه نقاط شهر، ايجاد معابر، خيابان‌ها و بزرگراه‌هاي شهري، احداث فضاي سبز تفريحي مورد نياز شهروندان و... از جمله اين نيازها بوده و رسيدن به اين گونه امکانات رفاهي مستلزم تهيه طرح‌هاي شهري است.
طرح شهري برنامه و سندي است که در بردارنده مجموعه عمليات و خدمات مشخصي است که براساس مطالعات توجيهي، فني، اقتصادي، يا اجتماعي طي مدت معين و با اعتبار معين توسط دستگاه اجرايي انجام مي‌شود طرح‌هاي شهري جهت‌هاي مختلفي دارند از جمله طرح‌هايي که جهت نوسازي و توسعه شهر براساس اصول و ضوابط شهرسازي تهيه و اجرا مي‌گردد. (بند1 ماده 55 قانون شهرداريها)
طرح‌هايي فرهنگي و اجتماعي است که در جهت ارتقاي سطح فرهنگ شهروندان تهيه و اجرا مي‌گردد و همچنين طرح‌هايي است که در جهت ارائه خدمات اجتماعي به برخي از شهروندان تهيه مي‌گردد، اجراي صحيح طرح‌هاي شهري، توسط شهرداري ضامن آرامش و رفاه، امنيت و سلامت ساکنين شهر است لکن در برخي از موارد اجراي طرح‌هاي شهري مستلزم تملک اراضي و املاک اشخاص است.
بنابراين اجراي طرح‌هاي شهري با سلب مالکيت ملازمه دارد از جمله اين محدوديت‌ها که در نتيجه تصويب و اجراي طرح‌هاي شهري ايجاد مي‌گردد الزام مالکين به واگذاري املاک واقع در طرح به دولت و شهرداري است. البته مالکيت اشخاص محترم است و شهرداري قبل از انجام معامله و پرداخت حقوق مالکانه اشخاص حق اجراي طرح را ندارد.
مگر در موارد استثنايي لايحه قانوني و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 17/11/1358 شوراي انقلاب جمهوري اسلامي، قانون نحوه تقويم ابنيه، املاک و اراضي مورد نياز شهرداريها 28/8/1370 از جمله قوانين و مقررات مربوط در خصوص تامين حقوق مالکانه افراد و تملک املاک مورد نياز شهرداري در طرح‌هاي عمومي است قوانين راجع به اجراي طرح‌هاي عمومي توسط شهرداريها، به نحوي تنظيم شده است که در صورت نياز به ملکي که در محدوده اجراي طرح قرار گرفته اجراي طرح و انتقال حقوق مالکانه به دستگاه مجري طرح صرفا با دادن معوض و تاوان آن امکان‌پذير است زيرا مطابق ماده 31،ق، م هيچ مالي را نمي‌توان از تصرف صاحب آن خارج کرد مگر به حکم قانون و با فرض تامين و جبران حقوق مالکانه آن، حال سوال اينجاست که روش‌هاي تامين حقوق مالکانه و انتقال آن به دستگاه مجري طرح يعني شهرداري چگونه است؟
شهرداري با صاحب حق وارد مذاکره شده و با توافق و تراضي حقوق مالکانه ملک داخل طرح به او منتقل مي‌گردد. حال در صورت عدم تراضي با مالک، شهرداري با استفاده از اهرم‌هاي قانوني به روش‌هاي مقتدرانه که ناشي از قانون است اين حقوق را به خود انتقال مي‌دهد.
پس ابتدا شهرداريها با تراضي با مالک، نسبت به تمليک و تملک حقوق مالکانه اقدام مي‌نمايند. از توجه به مواد لايحه قانون اين نتيجه حاصل مي‌شود که تامين توافقي حقوق مالکانه، ارجح بر استفاده از طريق ديگراست اما در صورت عدم توافق، به دليل آنکه اجراي طرح‌هاي عمومي را نمي‌توان به دليل عدم رضايت دارنده حقوق مالکانه معطل گذاشت.
قانونگذار انتقال اجباري و قهري حقوق مالکانه را به شهرداري پيش‌بيني نموده است تملک قهري نه تنها در قانون کشور ما بلکه در بسياري از کشورها پذيرفته شده است اما آنچه از مقررات حاکم بر نحوه اجراي طرح عمومي توسط شهرداري استنباط مي‌شود اين است که در صورت وجود موانعي از قبيل مجهول بودن مالک عدم تکميل تشريفات ثبتي عدم صدور سند مالکيت اختلاف در مالکيت و فوت مالک رهن يا بازداشت ملک و غيره، انجام معامله ممکن نباشد.
همچنين در صورتي که فوريت اجراي طرح با ذکر دلايل موجه به تشخيص عالي ترين مقام دستگاه اجرايي ضرورت داشته باشد به نحوي که عدم تسريع در انجام طرح موجب ضرر و زيان جبران ناپذيري مي‌گردد. دستگاه اجرايي مي‌تواند قبل از انجام معامله با حضور مالک يا نماينده او در غياب او نماينده دادستان محل و کارشناس رسمي دادگستري نسبت به تصرف و اجراي طرح وفق مواد 8 و 9 لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 17/11/1358 با تنظيم صورت جلسه اقدام نمايد.
نويسنده : محمدرضا پرويز
